전세사기 예방법 + 전세보증보험 정보

전세 사기 예방 방법과 전세보증보험에 대한 정보는 다음과 같습니다.

• 전세 계약 전 집주인의 신원 확인: 공인중개사를 통해 안내받은 집주인과 등기부등본 상의 집주인이 일치하는지 확인하고, 신분증과 인감증명서를 확인합니다. 계약 후에도 등기부등본을 떼어 명의 변경 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
• 세금 체납 여부 확인: 공인중개사를 통해 집주인의 국세 및 지방세 체납 사실을 확인합니다. 2023년 3월부터 공인중개사를 통해 집주인 동의 시 체납 사실 확인이 가능합니다.
• 불량 공인중개사 피하기: 한국공인중개사협회 웹사이트에서 해당 지역에 개업한 공인중개사인지 확인하고, 중개보조원의 진위 여부도 확인합니다. 공인중개사 사무소에서 계약을 진행하고, 자격증을 확인하여 해당 공인중개사가 매물을 중개하는지 확인합니다.
• 깡통전세 여부 확인: 주변 시세 대비 전세보증금을 확인하여 깡통전세 여부를 파악하고, 등기부등본을 통해 부동산 신탁 여부를 확인합니다.
• 전세보증금반환보증보험 가입: 전세보증금반환보증보험에 가입하여 전세금을 보호받을 수 있습니다. 하지만, 보증보험이 전세 사기를 부추기는 경우도 있으며, 보증보험 가입 후에도 보험금 지급이 거절되는 사례가 발생할 수 있습니다. 2019년부터 2023년 8월까지 보증보험 이행 거절 건수가 증가하는 추세입니다.

전세 사기 예방 방법

계약 전 확인 사항

• 공인중개사 확인 공인중개사가 믿을 만한 사람인지 확인합니다. 국토교통부에서 운영하는 디지털트윈국토 브이월드에서 공인중개사사무소를 검색하여 확인할 수 있습니다,. 공인중개사뿐 아니라 중개보조원도 정상적으로 등록되어 있는지 확인해야 합니다. 공인중개사사무소가 아닌 곳에서 계약을 하거나 공인중개사가 아닌 분양사무소 직원 또는 관리인이 매물을 설명하고 계약을 하자고 하는 경우 유의해야 합니다. 부동산 공제증서 발급을 요청하는 것도 안전한 방법입니다.
• 임대인(집주인) 확인 등기부등본, 등기필증, 신분증을 통해 임대인의 이름과 얼굴이 일치하는지 확인합니다. 등기부등본 갑구에서 소유자를 확인하고, 신분증과 대조합니다. 대리인을 통한 계약은 최대한 피하고, 피치 못할 경우 위임장, 임대인 본인 발급 인감증명서를 반드시 챙기고, 임대인에게 전화로 다시 한번 계약 내용에 관해 확인해야 합니다,.
• 우선변제권 확보 계약이 완료되면 즉시 확정일자를 받고, 이사하자마자 전입신고를 하는 것이 중요합니다. 확정일자를 계약일에 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 됩니다.
• 계약서 확인 계약 시 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다,. 계약 특약 사항에 임대인이 전세보증보험 가입을 거부할 시 계약 해지 가능하다는 내용을 기재합니다. 잔금일의 등기 상태를 잔금일 다음 날까지 반드시 유지하겠다는 특약을 넣는 것도 좋습니다.
• 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 문의하고 가입이 어렵다는 답변을 받으면, 그 이유가 임대인의 신용 문제인지 건물의 권리관계 때문인지 파악합니다.
• 대출 확인 대출이나 압류 등이 없는 상태의 집을 계약하는 것이 좋습니다,. 등기부등본을 확인하여 선순위 권리관계, 근저당권, 신탁등기 여부를 확인합니다. 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어선 안 되며 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 합니다.
• 임대인 체납세금 확인 임대인의 동의를 받아 국세, 지방세 완납증명서를 확인합니다. 2025년 5월 27일부터는 세입자가 전세 계약을 체결하기 전 임대인이 다주택자인지, 전세보증금을 돌려주지 않아 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚은 이력이 있는지 확인할 수 있습니다.
• 시세 확인 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 안심전세 앱 등을 통해 시세를 확인합니다. 전세가가 매매가의 80% 이상인 주택은 깡통전세로 분류되므로 계약을 피하는 것이 좋습니다. 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다.

계약 후 확인 사항

• 전입신고 및 확정일자: 계약 후 즉시 주민센터나 정부24 웹사이트에서 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다.
• 주택 전월세 신고: 주택 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약 주요내용을 신고해야 합니다.
• 전세보증금반환보증 가입: HUG, SGI서울보증 등에서 제공하는 전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호합니다.

전세보증보험 정보

전세보증보험이란?

전세보증보험은 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 보증기관에서 집주인 대신 전세보증금을 돌려주는 제도입니다. 세입자는 월 보험료를 지급하여 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.

전세보증보험 종류

대표적인 전세보증보험은 다음과 같습니다:

• HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증
• SGI(서울보증보험)의 전세금보장신용보험
• HF(한국주택금융공사)의 전세지킴보증

전세보증보험 가입 조건

전세보증보험에 가입하려면 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 대상 주택: 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔
• 전세 계약 기간: 최소 1년 이상
• 전세보증금 한도:
  • HUG, HF: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하
  • SGI: 일반 주택 10억 원 이내, 아파트는 보증금 제한 없음
• 전세금 비율: 주택 시세의 80% 이하 (HUG 기준. 2023년 5월 1일부터 강화됨)
• 신청 기간: 전세 계약 후 2개월 이내
• 전입신고 및 확정일자: 완료된 상태여야 함
• 주택 상태: 주택에 압류, 가압류 등 소유권 제한이 없어야 함
• 공인중개사 계약: 공인중개사가 중개한 계약이어야 함

전세보증보험 가입 방법

전세보증보험은 금융기관이나 보증기관 지사에 직접 방문하여 신청하거나 모바일로 신청할 수 있습니다. KB스타뱅킹 앱에서 HUG, HF 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.

전세보증보험 가입 필요 서류

전세보증보험에 가입하기 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다. 상황에 따라 추가 서류가 필요할 수 있습니다.

• 임차인 신분증
• 확정일자부 전세 계약서 (계약 기간 1년 이상, 공인중개사 날인 필수)
• 보증금 지급 확인 서류 (무통장입금증, 계좌이체내역, 공인중개사 발급 영수증 등)
• 부동산등기사항전부증명서 (구 부동산등기부등본)
• 주민등록등본
• 전입세대열람내역서 (지번/도로명 모두 필수, 임차인 세대 외 타 세대 전입이 없어야 함)
• 건축물대장 (아파트 제외)

전세보증보험 비용 (보증료)

전세보증보험 보증료는 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 보증요율이 달라집니다. 보증료는 "보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간/365"로 계산합니다.

보증금액(원) 보증료율 연간 보험료(원) 월간 보험료(원)

1억 원	0.115%	115,000	약 9,583
1억 원	0.154%	154,000	약 12,833
2억 원	0.115%	230,000	약 19,167
2억 원	0.154%	308,000	약 25,667
3억 원	0.115%	345,000	약 28,750
3억 원	0.154%	462,000	약 38,500
4억 원	0.115%	460,000	약 38,333
4억 원	0.154%	616,000	약 51,333
5억 원	0.115%	575,000	약 47,917
5억 원	0.154%	770,000	약 64,167

전세계약을 전자계약으로 체결하거나, 인터넷/모바일 전세보증보험 신청, 보증료 일시납 납부 시 보증료를 할인받을 수 있습니다.

전세보증보험 가입 시 집주인 동의

전세보증보험은 임대인(집주인)의 동의 없이 가입할 수 있습니다. 2018년 법 개정 이후, 세입자는 집주인 동의 없이 전세보증보험에 자유롭게 가입할 수 있습니다. 하지만 보증기관에서 집주인 앞으로 등기를 보내 세입자가 전세보증보험에 가입한다는 사실을 통지합니다.

전세보증금을 못 돌려 받았을 때

전세계약 기간 종료 후 1개월이 지나도 전세보증금을 받지 못했다면 보증기관에 전세보증금 반환을 신청해야 합니다. 임차권등기명령을 신청하고, 보증기관에 이행 청구를 합니다. 보증기관에서는 서류 심사 결과에 따라 이행 여부와 이행할 금액을 알려줍니다.